מזינים מחיר, שכר דירה ומימון, ומקבלים את כל התמונה: תשואה ברוטו, תשואה נטו אחרי מס רכישה, הוצאות ומס על שכ״ד, התזרים החודשי אחרי המשכנתא, התשואה על ההון העצמי, ותשואה כוללת לשנים קדימה כולל עליית ערך ומכירה. כל החישוב בדפדפן שלכם.
| שנה | שכ״ד חודשי | נטו לשנה | תזרים | יתרת משכנתא |
|---|
| תשואה נטו | תזרים חודשי | IRR | |
|---|---|---|---|
* להמחשה בלבד ואינו ייעוץ השקעות, מיסוי או פיננסי. מס רכישה לפי מדרגות רשות המסים (מוקפאות עד ינואר 2028), מע״מ 18% על שכר טרחה, מס על שכ״ד לפי שלושת המסלולים לאדם פרטי בלי פחת, ומס שבח כהערכה גסה של 25% על הרווח הריאלי בלי פטורים וניכויים נוספים. ריבית, מדד, מחירי דירות ושכירות משתנים, וההנחות לעתיד הן שלכם. לבדיקה של עסקה אמיתית, דברו איתי.
המילה "תשואה" מסתירה ארבעה מספרים שונים, וכל אחד עונה על שאלה אחרת. משקיע שמשווה דירות לפי הברוטו בלבד עלול לבחור את הדירה הפחות משתלמת, כי מס הרכישה, החודשים הריקים והמס על השכירות שונים מדירה לדירה.
המספר שמופיע במודעות ובכתבות. הוא טוב להשוואה מהירה בין אזורים, ולא ליותר מזה. בערים הגדולות ברוטו של פחות מ-3% הוא שכיח, ובפריפריה 4% ויותר, אבל הפער בין הברוטו לנטו גדול יותר דווקא במחירים הגבוהים, כי מס הרכישה נגזר מהמחיר.
מהצד של ההכנסה מורידים את החודשים הריקים (בין שוכרים, תיקונים), ביטוח מבנה, תיקונים ובלאי, דמי ניהול אם יש, וארנונה או ועד בית כשהמשכיר נושא בהם. מהצד של ההשקעה מוסיפים למחיר את כל מה ששילמתם בכניסה. מס רכישה לדירה נוספת הוא 8% מהשקל הראשון (ו-10% מעל כ-6.05 מיליון שקלים, לפי המדרגות המוקפאות עד ינואר 2028), ולבד הוא מוריד את התשואה נטו בכ-0.25 נקודות אחוז. המחשבון מציג גם את הנטו על המחיר בלבד, כי כך רוב האתרים מציגים אותה, אבל המספר הנכון לקבלת החלטה הוא הנטו על סך ההשקעה.
עם מימון, השאלה משתנה: לא כמה הדירה מניבה, אלא כמה הכסף שלכם מניב. כשריבית המשכנתא נמוכה מהתשואה נטו, המינוף מגדיל את התשואה על ההון. כשהריבית גבוהה ממנה, כמו בשנים האחרונות, התזרים החודשי שלילי ואתם משלימים מהכיס. זה לא בהכרח פסול: חלק מההחזר הוא פירעון קרן, כלומר חיסכון כפוי שבונה הון בדירה. לכן המחשבון מציג את התשואה על ההון פעמיים, בלי ועם פירעון הקרן של השנה הראשונה.
רוב הרווח בנדל״ן למגורים בישראל הגיע בעשורים האחרונים מעליית ערך, לא משכירות. התשואה הכוללת מחברת את הכול על ציר הזמן: ההון שיצא ביום הרכישה, התזרים בכל שנה, ובסוף התקופה מה שנשאר מהמכירה אחרי עלויות מכירה, מס שבח משוער ויתרת המשכנתא. התוצאה, IRR, היא הריבית השנתית שהשקעה בבנק הייתה צריכה לתת כדי להשתוות. שימו לב שהיא נשענת על ההנחות שלכם לעליית ערך ולעליית שכ״ד: שנו אותן וראו כמה התוצאה רגישה להן. זו בדיוק המטרה של טבלת "מה אם".
המחשבון מחשב את שלושת המסלולים ומסמן את הזול. הבחירה הרשמית נעשית מול רשות המסים, ולפעמים משתלב גם שיקול של דיווח, לכן בסכומים גדולים כדאי לאמת עם יועץ מס.
כשהתזרים שלילי ואתם רוצים לדעת אם תמהיל אחר או תקופה ארוכה יותר סוגרים אותו, כשאתם משפרי דיור ששוקלים להשאיר את הדירה הישנה להשקעה במקום למכור (ואז נכנסת גם שאלת גרירת המשכנתא), או כשהבנק מציע פחות מ-50% מימון בגלל שומה נמוכה. מדריכים קשורים: מיסוי נדל״ן · משכנתא לכל מטרה · בדיקת עסקה מלאה.
המחשבון נותן כיוון. ריבית אמיתית, תמהיל שמתאים לתזרים שלכם, והשאלה אם להשאיר את הדירה הישנה להשקעה, את אלה סוגרים בשיחה. שיחת היכרות ובדיקת יכולת חינם.
דברו איתי בוואטסאפ