מחשבון תמהיל משכנתא והשוואת מסלולים

איך משתמשים במחשבון

בונים תמהיל, משנים פרמטר אחד, ורואים מה זה עושה לסך התשלום

המחשבון הזה בנוי כמו הכלי שאני עובד איתו בפגישות: כל תמהיל הוא טאב, כל שורה בתוכו היא מסלול (פריים, קבועה צמודה או לא צמודה, משתנה כל שנה עד עשר שנים, זכאות, ועוד), ולכל מסלול סכום, ריבית, תקופה ומדד משוער משלו. הוסיפו תמהיל שני בטאב נפרד, שנו בו רק דבר אחד, ובטאב ההשוואה תראו את ההבדל בהחזר החודשי ההתחלתי, בסך התשלום ובסך הריבית וההצמדה.

איך קוראים את התוצאה: ההחזר החודשי ההתחלתי הוא מה שתשלמו בחודש הראשון; במסלולים צמודים ומשתנים הוא יעלה או ירד. סך התשלום הצפוי כולל את הקרן, הריבית וההצמדה לאורך כל התקופה, וזה המספר שמשווים בין תמהילים. סך הריבית וההצמדה הוא המחיר האמיתי של ההלוואה.

מתי לפנות אליי: כשמצאתם שני תמהילים שנראים דומים ואתם לא בטוחים מה ההבדל ביניהם בסיכון, כשהבנק הציע לכם תמהיל ואתם רוצים לדעת אם יש טוב ממנו, או כשאתם משפרי דיור ורוצים לשלב גרירה של המשכנתא הקיימת. במקרים האלה ההבדל בין תמהילים הוא לרוב עשרות אלפי שקלים.

מדריכים קשורים: יסודות המשכנתא והנחיות בנק ישראל · איך מתכוננים לפגישה בבנק · מיחזור משכנתא.

דוגמה: איך מחושב ההחזר החודשי?

הלוואה של 1,000,000 ₪ ל-25 שנים (300 חודשים), בריבית שנתית קבועה של 5% וללא הצמדה, נותנת החזר שפיצר חודשי של 5,845.90 ₪. סך התשלומים הוא 1,753,770.12 ₪, מתוכם 753,770.12 ₪ ריבית. אלה הנחות להמחשה, ולא ריבית שוק או הצעה מהבנק. החישוב אינו כולל ביטוחים, עמלות, מסים או פירעון מוקדם.

מחלקים את הריבית השנתית ב-12 ומשתמשים בנוסחת שפיצר. סך התשלומים מחושב לפני עיגול ההחזר לאגורות. לנוסחה ולהנחות המלאות. במסלולים צמודים או משתנים יש לבדוק גם תרחישים של שינוי בהחזר.

שאלות נפוצות

מה ההבדל בין המחשבון הזה למחשבון הבסיסי בעמוד הבית?

המחשבון בעמוד הבית נותן החזר חודשי משוער למשכנתא אחת בריבית אחת. כאן בונים תמהיל אמיתי מכמה מסלולים, כל אחד עם סכום, ריבית, תקופה והצמדה משלו, ומשווים בין כמה תמהילים לפי החזר התחלתי, סך תשלום וסך ריבית והצמדה.

איך המחשבון מתייחס להצמדה למדד?

במסלולים צמודי מדד המחשבון מגדיל את ההחזר לפי המדד השנתי המשוער שהזנתם, כך שסך התשלום כולל גם את ההצמדה ולא רק את הריבית. בפועל המדד משתנה, ולכן כדאי לבדוק כמה תרחישים.

איזה תמהיל נחשב טוב?

אין תמהיל אחד נכון לכולם. בנק ישראל מחייב לפחות שליש בריבית קבועה, והשאר תלוי ביכולת שלכם לספוג שינויים בהחזר החודשי, בתקופה שאתם מתכננים להחזיק את הנכס ובסיכוי למחזר בעתיד.

המחשבון מחליף ייעוץ?

לא. הוא עוזר להבין את המנגנון ולהשוות חלופות, אבל ריבית אמיתית מקבלים רק מהבנק, ותמהיל נכון נבנה לפי ההכנסות, ההתחייבויות והמטרות שלכם. שיחת ההיכרות ובדיקת היכולת חינם.