קניתם דירה בבניין שנכנס לפינוי בינוי? כמה הבנק באמת יממן

הכלל שקובע הכול

רוב האנשים מכירים את מגבלות המימון של בנק ישראל: 75% לדירה יחידה, 70% לדירה חליפית, 50% לדירה להשקעה. אלה השיעורים שקבועים בהוראת ניהול בנקאי תקין 329, בגרסתה התקפה מ־30 ביוני 2026.

אבל השאלה האמיתית היא לא מה האחוז. השאלה היא ממה מחשבים אותו.

הוראה 329 מגדירה את "שיעור המימון" בהפניה להוראת הדיווח 876, וזו קובעת דבר אחד קצר וחד: שווי הנכס לא יעלה על הנמוך מבין הערכת השמאי לבין עלות הנכס בהסכם הרכישה.

הנמוך. לא הגבוה, ולא ממוצע.

ולכן, במספרים

נניח שאתם קונים דירה בבניין שכבר חתום, ומשלמים 2,000,000 ₪. המחיר הזה מגלם את הפוטנציאל — אתם משלמים על הדירה החדשה שתגיע בעוד כמה שנים, לא על זו שקיימת עכשיו.

השמאי מטעם הבנק מעריך את הדירה הקיימת ב־1,650,000 ₪.

הבנק יחשב 75% מ־1,650,000, כלומר 1,237,500 ₪. לא 75% מ־2,000,000.

ההון העצמי שאתם צריכים להביא קופץ מ־500,000 ל־762,500 ₪. במקום 25% מהמחיר, אתם צריכים 38%. פער של רבע מיליון שקל, שרוב הקונים מגלים רק אחרי שכבר חתמו על זיכרון דברים.

ושימו לב שהפער גדל ככל שהפרמיה על הפוטנציאל גדולה יותר. בפרויקט שקרוב לביצוע, שבו המחיר כבר מגלם כמעט את הדירה החדשה, הפער יכול להיות גדול בהרבה.

הבעיה השנייה, והיא חמורה יותר

נניח שפתרתם את ההון העצמי. יש עוד מכשול, ואותו לא פותרים בכסף.

בשלב מסוים בפרויקט הדירה הישנה כבר נהרסה והדירה החדשה עדיין לא נרשמה. בשלב הזה, מבחינת רישום, אין נכס לשעבד. הבנק שאמור לתת לכם משכנתא נדרש להסתפק בשעבוד של זכויות חוזיות, בתוספת החרגה מהבנק המלווה של הפרויקט.

חלק מהבנקים עושים את זה. חלק פשוט לא נותנים משכנתא בשלב הזה, נקודה.

המסקנה המעשית: זמינות המימון היא לא נתון קבוע אלא תלוית שלב ותלוית בנק. אותה דירה, אותו קונה, אותו הון עצמי — ותשובה שונה משני בנקים. את זה חייבים לברר לפני החתימה, לא אחריה.

מה השמאי בעצם מעריך?

כאן אני צריך להיות ישר: חיפשתי הנחיה מחייבת — של בנק ישראל, של מועצת שמאי המקרקעין, של הרשות להתחדשות עירונית — שקובעת כיצד שמאי בנק אמור להעריך דירה בבניין שנמצא בהליך. לא מצאתי.

מה שכן עולה ממקורות מקצועיים הוא שההערכה מורכבת: שווי נוכחי, בתוספת פרמיה שמשקפת את פוטנציאל ההשבחה, בניכוי הנחת סיכון על אי־ודאות התכנון ולוחות הזמנים. כלומר השמאי לא מתעלם לגמרי מהפוטנציאל, אבל הוא גם לא מתמחר אותו כמו השוק.

ההמלצה שחוזרת אצל אנשי מקצוע, ואני מסכים איתה לחלוטין: להזמין שמאות מוקדמת לפני החתימה על ההסכם. זה עולה כמה מאות שקלים ומונע גילוי של פער של מאות אלפים אחרי שכבר התחייבתם.

מה לבדוק לפני שאתם חותמים

אלה הבדיקות שאני עושה עם לקוח ששוקל עסקה כזו:

• באיזה שלב הפרויקט באמת נמצא. יש הבדל עצום בין בניין שרוב הדיירים חתמו בו לבין תכנית מאושרת, ובין תכנית מאושרת להיתר בנייה. השלב קובע גם את הסיכון וגם את זמינות המימון.
• האם יש כבר בנק מלווה לפרויקט. בלי ליווי פיננסי סגור, ההגנות שהחוק נותן פשוט לא מופעלות.
• מה מצב המשכנתא של המוכר. אם יש עליו משכנתא, הסילוק שלה משתלב במנגנון של הפרויקט ולא רק בעסקה שלכם.
• שומה מוקדמת — הבדיקה שמונעת את ההפתעה הגדולה.
• אישור עקרוני משני בנקים לפחות, ומפורשות לגבי הנכס הספציפי הזה ולא באופן כללי.
• מה קורה למסים. אתם רוכשים בשוק החופשי, כלומר מס רכישה רגיל לפי המדרגות. הפטורים של פרק חמישי 4 שייכים לבעל הדירה המקורי בעסקה מול היזם, לא לכם. פירטתי את זה במדריך משכנתא בפינוי בינוי.
• לוחות זמנים ריאליים. פרויקטי התחדשות נמשכים שנים, ולעיתים קרובות יותר משנחזה. אם אתם צריכים את הדירה החדשה בתאריך מסוים, זו לא העסקה בשבילכם.

מדרגות מס הרכישה, לצורך החישוב

ובאותה הזדמנות, כי זה חלק מההון העצמי שצריך להביא: מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה הוקפאו מכוח חוק ההסדרים ולא התעדכנו בינואר 2026, בניגוד למה שהרבה אתרים כותבים. אלה המדרגות התקפות, מ־16.1.2025 ועד 15.1.2028:

• עד 1,978,745 ₪ — פטור
• 1,978,745 עד 2,347,040 ₪ — 3.5%
• 2,347,040 עד 6,055,070 ₪ — 5%
• 6,055,070 עד 20,183,565 ₪ — 8%
• מעל 20,183,565 ₪ — 10%

לדירה שאינה יחידה: 8% עד 6,055,070 ₪ ו־10% מעל. שימו לב שהמדרגה הזו נקבעה עד סוף 2026 ולא עד 2028, כך שכדאי לעקוב.

אז זו עסקה טובה או לא?

היא יכולה להיות טובה מאוד. הרעיון של לקנות דירה ישנה במחיר שמגלם חלק מהפוטנציאל, ולקבל בסוף דירה חדשה, הוא רעיון סביר לגמרי — בתנאי ששלושה דברים מסתדרים.

שההון העצמי שלכם עומד בפער השומה ולא רק במקדמה. שיש לכם בנק שמוכן לממן בשלב שבו הפרויקט נמצא. ושלוח הזמנים שלכם גמיש מספיק לספוג עיכוב של שנה או שנתיים.

אם אחד מהשלושה לא מתקיים, זו לא עסקה גרועה — היא פשוט לא מתאימה לכם עכשיו. וההבדל בין לגלות את זה לפני החתימה לבין לגלות אחריה הוא ההבדל בין שיחה של שעה לבין ביטול עסקה.

אני עושה את הבדיקה הזו לפני חתימה. שיחת בירור ראשונה ללא עלות וללא התחייבות.

הערה על הדף הזה

שיעורי המימון, כלל השווי הנמוך מבין השניים ומדרגות מס הרכישה נשענים על מקורות ראשוניים: הוראת ניהול בנקאי תקין 329, הוראת דיווח 876 והוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026. הדוגמה המספרית היא המחשה, לא הצעה. אופן ההערכה השמאית של דירה בפרויקט פעיל ומדיניות הבנקים לגבי שעבוד זכויות חוזיות אינם מוסדרים בהנחיה פומבית שמצאתי, ולכן הוצגו ככאלה.

המידע נכון לאוגוסט 2026 ואינו תחליף לייעוץ אישי.