מימון בהתחדשות עירונית: משכנתא, מכתב החרגה ותוספות בנייה

ארבעה מצבים, ארבע שאלות שונות

הטעות הנפוצה היא לחפש "משכנתא בפינוי בינוי" כאילו זה נושא אחד. השאלה של דייר עם הלוואה קיימת שונה לגמרי מהשאלה של קונה חדש, וההבדל הוא לא רק בתשובה אלא במסמך שצריך לקרוא ובנקודת הזמן שבה עוד אפשר להשפיע.

ומעל כל הארבעה עומד מסמך אחד: מכתב ההחרגה. בלעדיו הדירה החדשה לא נרשמת על שמכם נקייה משעבוד, ואף בנק לא ירשום עליה משכנתא בדרגה ראשונה.

מה קורה למשכנתא הקיימת כשהבניין נהרס

זו השאלה שדיירים שואלים אותי ראשונה, והתשובה מרגיעה: המשכנתא לא נמחקת ולא מוקפאת. אתם ממשיכים לפרוע אותה לפי התנאים המקוריים. מה שמשתנה הוא הביטחון של הבנק. במקום שעבוד על דירה שעומדת להיהרס, הבנק שלכם מקבל ערבות בנקאית אוטונומית שמעמיד היזם דרך הבנק המלווה, בגובה יתרת החוב בתוספת כרית ביטחון. גלובס מדווח על טווח של 10 עד 20 אחוזים מעל היתרה, וזה נושא למשא ומתן ולא מספר קבוע.

המנגנון: הבנק הממשכן מוציא מכתב כוונות עם תנאים למחיקת השעבוד, הבנק המלווה מעמיד את הערבות, וערבות חוק המכר שתקבלו היא בדרך כלל ערבות משולבת, חלק לטובת הבנק שלכם וחלק לטובתכם. ככל שאתם מפחיתים את החוב, חלקכם בערבות גדל.

בתקופת הבנייה אתם גרים בשכירות שהיזם מממן, ולפי נייר עמדה מקצועי 04/2025 של רשות המסים מיולי 2025, דמי השכירות האלה אינם הכנסה חייבת במס הכנסה ואין לנכות בגינם מס במקור. אבל אין הנחיה של בנק ישראל שקובעת אם הבנקים מכירים בהם כהכנסה לצורך משכנתא חדשה. זו מדיניות פנימית שמשתנה בין בנקים.

ונקודה אחת שאני מבקש מכל דייר לזכור: מה שקורה כשהבנק הממשכן מסרב לשתף פעולה לא מוסדר בשום נוהל שמצאתי. זה סיכון חוזי, וצריך לטפל בו בהסכם מול היזם, לפני החתימה. המנגנון המלא, כולל חמש הערבויות ומה מהן מחויב בחוק, במדריך משכנתא בפינוי בינוי: מה קורה להלוואה שלכם כשהבניין נהרס.

מכתב החרגה: המסמך שמגן על הדירה שלכם

הבנק שמממן את היזם רושם שעבוד על כל הקרקע. הדירה החדשה שלכם נבנית על אותה קרקע, כלומר היא כלולה בשעבוד לטובת בנק שאין לכם איתו שום קשר. מכתב החרגה הוא ההודעה בכתב של הבנק המלווה שהשעבוד לא ימומש מתוך הדירה שלכם ורישומו יימחק. בלעדיו, אם היזם קורס, אתם חשופים.

הבסיס המשפטי הוא סעיף 2ג לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה־1974, ושלוש נקודות מעשיות נובעות ממנו:

• מי משיג אותו. היזם, לא אתם. אתם לא יכולים לפנות ישירות לבנק המלווה, ולכן ההסכם צריך לקצוב ליזם לוח זמנים.
• כמה זמן. היזם פונה לבנק תוך 30 יום מהמועד הרלוונטי, והבנק משיב תוך 30 יום מפנייתו.
• מותנה מול סופי. המסמך שהחוק מחייב מותנה מעצם נוסחו בארבעה תנאים: השלמת הבנייה, מסירת החזקה, תשלום מלוא המחיר לפי פנקס השוברים, והבטחת כספי הקונה. "מכתב החרגה סופי" הוא מונח פרקטיקה למכתב שיוצא אחרי שהתנאים התקיימו.

ופסק דין שכדאי להכיר: בית משפט מחוזי פסל מכתב החרגה שנראה תקין, כי הבנק המלווה לא ידע על העסקה כשהנפיק אותו. המסקנה חוזרת בכל ארבעת המצבים שבדף: כל תשלום ליזם עובר בפנקס השוברים לחשבון הליווי. מה לבדוק בנוסח המכתב ומה הדין בתמ"א 38/1, במדריך מכתב החרגה: מי אמור להשיג אותו ומה לבדוק בו.

קונים דירה בפרויקט? הבנק מממן לפי הנמוך

דירה ישנה בבניין שכבר חתום על פינוי בינוי נראית כמו עסקה מצוינת, והמחיר מגלם את הדירה החדשה שתגיע בעוד כמה שנים. הבנק, לעומת זאת, מממן לפי מה שהדירה שווה היום.

הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל קובעת את תקרות המימון, 75% לדירה יחידה, 70% לדירה חליפית ו־50% לדירה להשקעה, ומגדירה את שווי הנכס בהפניה להוראת דיווח 876: הנמוך מבין הערכת השמאי לבין עלות הנכס בהסכם הרכישה. הנמוך, לא הממוצע.

במספרים: דירה שנרכשת ב־2,000,000 ₪ והשמאי מטעם הבנק מעריך אותה ב־1,650,000 ₪. הבנק מחשב 75% מ־1,650,000, כלומר 1,237,500 ₪. ההון העצמי הנדרש קופץ מ־500,000 ל־762,500 ₪, מ־25% ל־38% מהמחיר. רבע מיליון שקל שרוב הקונים מגלים אחרי זיכרון דברים.

ויש מכשול שני שלא פותרים בכסף: בשלב שבין ההריסה לרישום אין נכס לשעבד. הבנק נדרש להסתפק בשעבוד זכויות חוזיות בתוספת החרגה מהבנק המלווה, וחלק מהבנקים לא נותנים משכנתא בשלב הזה. לפני שחותמים אני ממליץ על שומה מוקדמת ואישור עקרוני משני בנקים לפחות על הנכס הספציפי. אפשר להתחיל מהערכת שווי לפי עסקאות אמת בכמה שווה הדירה שלי, ולהריץ מחיר, שווי, מיסים והון עצמי בתמונה אחת בבדיקת עסקה מלאה. רשימת הבדיקה המלאה במדריך קניתם דירה בבניין שנכנס לפינוי בינוי? כמה הבנק באמת יממן.

תוספת תשלום לדירה גדולה יותר: איך מממנים

זה המצב היחיד מהארבעה שאין לו עדיין מדריך ייעודי, ולכן ארחיב. דירת התמורה שמגיעה לכם היא בגודל שנקבע בהסכם. הרבה דיירים רוצים יותר: חדר נוסף, קומה גבוהה יותר, חניה שנייה. היזם מוכן, בתמורה לתשלום. השאלה היא מאיפה מביאים את הכסף, ובאילו תנאים.

קודם מה שמוסדר. נייר עמדה של ממונה חוק המכר קובע ששדרוג בתמורה כספית כפוף לחוק המכר: היזם חייב להעמיד בטוחה גם על הכסף הזה, התשלום נגבה לפי שלבי הבנייה הקבועים בתקנות ולא לפי דרישת היזם, והוא חייב לעבור בפנקס השוברים לחשבון הליווי. תשלום מחוץ לחשבון הליווי אינו מובטח ואינו מזכה בערבות.

עכשיו למימון, וכאן אני זהיר, כי לא מצאתי הנחיה פומבית של בנק ישראל שמסדירה את המקרה הזה במפורש. מה שאפשר לומר לפי הכללים הקיימים:

• ההלוואה נשענת על הדירה החדשה. הביטחון הסופי של הבנק הוא משכנתא על דירת התמורה, ולכן הבנק מסתכל על שווי הדירה החדשה כפי ששמאי מטעמו מעריך אותה. עד הרישום, הביטחון הוא שעבוד הזכויות החוזיות שלכם מול היזם בתוספת מכתב החרגה. כמו ברכישה בפרויקט, לא כל בנק מוכן להסתפק בזה, ולכן זמינות המימון היא שאלה לבירור מול כמה בנקים ולא הנחה.
• מגבלות הוראה 329 חלות. 75%, 70% או 50% לפי מעמד הדירה, מחושבים מהשווי הכולל של הדירה החדשה ולא מגובה התוספת. כיוון שדירת התמורה שווה בדרך כלל הרבה יותר מסכום התוספת, המרווח בין השווי להלוואה גדול, וזה לטובתכם. משכנתא קיימת מצטרפת לחישוב, כי שתי ההלוואות יירשמו על אותה דירה.
• הסיווג לא ברור. האם הבנק מסווג את ההלוואה לתוספת כהלוואה לרכישת נכס או כהלוואה לדיור שלא למטרת רכישה? לא מצאתי תשובה רשמית, וההבדל משמעותי בתמחור. צריך לברר פרטנית.
• העיתוי. התשלומים ליזם נפרסים לפי שלבי הבנייה, ולכן גם המשכנתא נמשכת בשלבים מול שוברים. לוח המשיכות צריך להתאים ללוח התשלומים בנספח השדרוג, אחרת משלמים ריבית על כסף ששוכב או מקבלים שובר שאין ממה לשלם.

ויש המס. נייר עמדה מקצועי 03/2024 של רשות המסים פתח פתח: כשהתשלום הוא עבור שירותי בנייה ומחירו סביר ביחס לעלויות הבנייה בשוק, ניתן לראות בכך הזמנת שירותי בנייה ולא רכישת זכות במקרקעין, ואז אין מס רכישה. אבל אם התמחור לא סביר, הרשות תסווג מחדש והמס יחושב לפי מלוא שווי הדירה. ונייר העמדה נוסח בהקשר של תמ"א 38/2, בלי עמדה מקבילה לפינוי בינוי. אל תניחו שהפטור חל.

לכן החישוב שאני עושה עם מי שמתלבט על שדרוג הוא לא "כמה עולה החדר" אלא: כמה הוא עולה אחרי מס, כמה מזה הבנק מממן ובאיזה סיווג, מה זה עושה להחזר החודשי יחד עם המשכנתא הקיימת, ואם ההסכם מגן על הכסף בדרך לחשבון הליווי.

היטל השבחה, מס שבח ומה שנשאר בכיס

היטל השבחה. אין פטור אוטומטי בפינוי בינוי. ברירת המחדל הארצית היא 25% מההשבחה, והרשות המקומית רשאית לקבוע 0%, 25% או 50% לחמש שנים. אשדוד קבעה ב־2022 שיעור של 50%, אחיד לכל העיר. ההחלטה צפויה לעמוד לחידוש סביב 2027, ולפני שמסתמכים עליה צריך לאמת אותה מול הוועדה המקומית. בפועל היזם נושא בהיטל מכוח ההסכם, אלא אם מכרתם את הדירה לצד שלישי לפני השלמת הפרויקט או קיבלתם תוספות בנייה חריגות. ואז זה חוזר אליכם. סטטוס המתחמים בעיר במדריך התחדשות עירונית באשדוד: איפה זה עומד באמת.

מס שבח. בעל דירה במתחם מוכרז שמוכר את זכויותיו ליזם פטור ממס שבח עד תקרת שווי, הגבוה מבין שלוש חלופות: 150% משווי הדירה הנמכרת ללא זכויות הבנייה, שווי דירה של 120 מ"ר באותו מתחם, או שווי דירה של 150% מהשטח הנמכר ועד 200 מ"ר. שתי החלופות האחרונות מחושבות לפי מחירי הפרויקט החדש, ובאזורי ביקוש בינוני, וזה כולל חלקים ניכרים מאשדוד, הן נדיבות יותר. תמורה שחורגת מהתקרה חייבת במס.

ולמי שמתכנן למכור את דירת התמורה בעתיד: נייר עמדה 02/2026 שינה את עמדת הרשות לגבי סעיף 49ז במכירת הדירה החלופית, ומכירה כזו היא בדרך כלל עסקת שיפור דיור עם משכנתא שצריך לגרור או לסלק. את הצד הזה אני מלווה במסגרת שירות שיפור דיור.

איך אני מלווה פרויקט התחדשות

אני יועץ משכנתאות עצמאי, לא משועבד לאף בנק, ומטפל בצד שעורך הדין של הנציגות לא מטפל בו: מה הפרויקט עושה להחזר החודשי שלכם, מה קורה למשכנתא הקיימת, כמה מימון תצטרכו ומאיפה. אני עובד מאשדוד, מכיר את הפרויקטים בעיר ואת השלב שבו כל מתחם נמצא, ומלווה דיירים ורוכשים בכל הארץ.

העיתוי הכי טוב לפנות הוא לפני החתימה על ההסכם עם היזם. אחרי החתימה רוב הפרמטרים סגורים: נוסח הערבויות, לוח הזמנים למכתב ההחרגה, תמחור התוספות. לפני החתימה כל אחד מהם עדיין פתוח. מה אני בודק:

• המשכנתא הקיימת: יתרה, מסלולים, ומה מכתב הכוונות של הבנק שלכם ידרוש כדי למחוק את השעבוד.
• נוסח הערבויות: שערבות השכירות אוטונומית ולא פוחתת, ושהערבות המשולבת מכסה את יתרת החוב עם כרית סבירה.
• מכתב ההחרגה: שההסכם מזכיר אותו במפורש, קוצב ליזם לוח זמנים, ומטיל עליו את העלות.
• תוספות בנייה: כמה זה עולה אחרי מס, איך מממנים, ושהתשלום עובר בפנקס השוברים.
• לקונים: שומה מוקדמת, אישור עקרוני משני בנקים על הנכס הספציפי, ובדיקת השלב הסטטוטורי במרשם התכניות.
• לבני 70 ומעלה: השוואת כל החלופות, כולל מגבלת הגיל של הבנק על תקופת ההלוואה.
• לוח זמנים ריאלי: מה קורה לתזרים אם הפרויקט מתעכב בשנה או שנתיים, כי זה קורה.

שיחת ההיכרות ללא עלות וללא התחייבות. שכר הטרחה נקבע מראש ומשולם רק אם מתקדמים.

שאלות נפוצות

האם צריך לסלק את המשכנתא לפני שהבניין נהרס?

לא. המשכנתא ממשיכה להיפרע כרגיל לפי התנאים המקוריים. מה שמשתנה הוא הביטחון: הבנק שלכם מוחק את השעבוד מהדירה שנהרסת ומקבל במקומו ערבות בנקאית שמעמיד היזם דרך הבנק המלווה, בגובה יתרת החוב בתוספת כרית ביטחון. כשהדירה החדשה נרשמת על שמכם, המשכנתא נרשמת עליה מחדש והערבות מוחזרת. לסלק אפשר, אבל זו החלטה נפרדת ולא דרישה של המנגנון.

מי אחראי להשיג את מכתב ההחרגה, ומה קורה אם היזם לא משיג אותו?

החוק מטיל את חובת הפנייה לבנק על היזם, עם לוח זמנים של 30 יום לפנייה ו־30 יום לתשובת הבנק. אם היזם לא משיג את המכתב, הסעד המעשי הוא חוזי: מה שכתוב בהסכם שלכם. לא מצאתי פעולת אכיפה מנהלית שפורסמה בגין אי־מסירת מכתב החרגה, ולכן דרשו בהסכם סעיף שקוצב ליזם זמן ומטיל עליו את העלות, ושלמו רק דרך פנקס השוברים.

כמה משכנתא אקבל על דירה בבניין שכבר בפינוי בינוי?

עד 75% לדירה יחידה, אבל מהנמוך מבין שומת השמאי למחיר שאתם משלמים. כיוון שהמחיר מגלם את הדירה החדשה והשומה מתייחסת לדירה הקיימת, ההון העצמי הנדרש גבוה בהרבה מ־25%. בדוגמה שבמדריך, רכישה ב־2,000,000 ₪ עם שומה של 1,650,000 ₪ דורשת 762,500 ₪ הון עצמי, כלומר 38%. ובשלב שבין ההריסה לרישום, חלק מהבנקים לא מממנים כלל.

אפשר לקחת משכנתא כדי לשלם ליזם על חדר נוסף?

באופן עקרוני כן. ההלוואה נשענת על הדירה החדשה, בכפוף למגבלות המימון של הוראה 329 ולנכונות הבנק להסתפק בשעבוד זכויות חוזיות עד הרישום. שני דברים לא מוסדרים פומבית וצריך לברר פרטנית: איך הבנק מסווג את ההלוואה, ואיזה בנק מוכן לתת אותה בשלב שבו הפרויקט נמצא. ובנפרד, בדקו את סיווג המס של התוספת: תמחור לא סביר עלול לגרור מס רכישה על מלוא שווי הדירה.

האם דמי השכירות מהיזם חייבים במס, ונחשבים הכנסה בבנק?

לפי נייר עמדה 04/2025 של רשות המסים, דמי השכירות שאתם מקבלים מהיזם בתקופת הבנייה אינם הכנסה חייבת במס הכנסה ואין לנכות בגינם מס במקור. לגבי הבנק אין הנחיה של בנק ישראל, וכל בנק מחליט לפי מדיניות האשראי שלו. בפועל התשלום מקזז את שכר הדירה שאתם משלמים ולא מייצר תזרים פנוי, ולא הייתי מסתמך עליו בחיתום בלי לברר מול הבנק הספציפי.

אני בן 72 והיזם הציע לי דירה קטנה עם כסף. איך יודעים אם זה משתלם?

קודם בודקים שאתם עומדים בהגדרה: 70 שנים במועד העסקה הראשונה במתחם, ושנתיים מגורים בפועל. אחר כך מבקשים מהיזם את כל החלופות בכתב, עם מספרים. ההשוואה עוברת על שישה צירים: המשכנתא הקיימת, התזרים החודשי, המס ותקרת השווי, נזילות מול נכס, תקופת הבנייה, ומי במשפחה מושפע. דירה קטנה עם תשלומי איזון נוטה להתאים למי שצריך לסלק חוב או לשחרר נזילות, אבל התשובה תלויה בתיק.