יועץ משכנתאות באשדוד: מה עולה כאן דירה, וכמה הבנק באמת ייתן
הבסיס שלי באשדוד, וכאן אני נפגש עם לקוחות פנים מול פנים. העמוד הזה לא נועד לשכנע אתכם שאני מקומי, אלא לתת לכם את מה שבאמת חסר כשמתחילים: כמה עולה מ״ר בכל רובע לפי עסקאות שדווחו בפועל, כמה הון עצמי צריך לדירה טיפוסית בעיר, ומה מיוחד באשדוד מבחינת מימון, בעיקר בגלל ההיקף החריג של ההתחדשות העירונית כאן.
- המחיר הממוצע למ״ר באשדוד הוא כ-23,299 ₪, אבל הפער בין הרבעים גדול: דירת 4 חדרים נעה בין כ-1,690,000 ₪ לכ-3,300,000 ₪ לפי הרובע, וזה מה שקובע את ההון העצמי הנדרש.
- אשדוד היא אחת הערים עם היקף ההתחדשות העירונית הגדול בישראל, ולכן בקנייה בבניין שנכנס לפרויקט הבנק מממן לפי שווי הדירה הקיימת ולא לפי הדירה העתידית, וההפרש נופל על ההון העצמי.
- הנתונים בעמוד מגיעים מהעסקאות שדווחו לרשות המסים ומתעדכנים אחת לשבוע, כך שאפשר להשוות רבעים לפי מחיר למ״ר, מחיר לדירת 4 חדרים ותשואה ברוטו.
מחירי הדירות באשדוד, לפי רובע
הטבלה נבנית מהעסקאות שדווחו לרשות המסים ופורסמו באתר הנדל״ן הממשלתי, ומתעדכנת אחת לשבוע יחד עם מחשבון שווי הדירה באתר. אלה מחירים שנסגרו בפועל, לא מחירי מודעות. השורות מסודרות לפי מחיר למ״ר, מהיקר לזול.
| רובע או שכונה | מחיר למ״ר | 4 חדרים | שכ״ד חודשי | תשואה ברוטו | עסקאות |
|---|---|---|---|---|---|
| מרינה | 33,913 ₪ | 4,100,000 ₪ | 7,800 ₪ | 1.82% | 80 |
| רובע ו | 27,464 ₪ | 1,840,000 ₪ | 3,750 ₪ | 2.67% | 605 |
| רובע ג | 26,192 ₪ | 1,825,000 ₪ | 3,500 ₪ | 2.58% | 577 |
| רובע ז | 25,103 ₪ | 2,500,000 ₪ | 5,100 ₪ | 2.64% | 198 |
| הקריה מע"ר | 24,931 ₪ | 3,300,000 ₪ | 8,500 ₪ | 2.85% | 257 |
| בקמה | 24,675 ₪ | 2,613,000 ₪ | – | – | 541 |
| רובע א | 24,296 ₪ | 2,200,000 ₪ | 3,900 ₪ | 2.58% | 678 |
| רובע ט"ז | 24,176 ₪ | 2,435,000 ₪ | 6,300 ₪ | 3.05% | 98 |
| רובע י"ב | 23,455 ₪ | 2,372,500 ₪ | 5,800 ₪ | 2.97% | 296 |
| רובע י | 23,321 ₪ | 1,690,000 ₪ | 4,500 ₪ | 3.36% | 123 |
| רובע י"ג | 23,165 ₪ | 1,755,000 ₪ | 4,725 ₪ | 3.24% | 175 |
| רובע ב | 22,639 ₪ | 2,205,000 ₪ | 3,200 ₪ | 2.63% | 559 |
| רובע ד | 22,518 ₪ | 1,850,000 ₪ | 4,825 ₪ | 2.66% | 460 |
| רובע י"א | 22,420 ₪ | 1,985,000 ₪ | 5,100 ₪ | 3.07% | 297 |
| רובע ח | 22,169 ₪ | 1,994,000 ₪ | 4,400 ₪ | 2.78% | 465 |
| רובע י"ז | 22,152 ₪ | 2,470,000 ₪ | 6,850 ₪ | 3.00% | 65 |
| רובע ט"ו | 21,936 ₪ | 2,260,000 ₪ | 5,700 ₪ | 2.80% | 128 |
| רובע ה | 21,597 ₪ | 1,850,000 ₪ | 4,400 ₪ | 2.88% | 317 |
| רובע סיטי | 21,229 ₪ | 2,230,000 ₪ | 5,500 ₪ | 2.93% | 226 |
| רובע ט | 20,531 ₪ | 2,120,000 ₪ | 4,450 ₪ | 3.10% | 150 |
| ממוצע אשדוד | 23,299 ₪ | 2,169,000 ₪ | 4,540 ₪ | 2.73% | 2,265 |
הנתונים נאספו ב-27.8.2026 מאתר הנדל״ן הממשלתי, ומתעדכנים אחת לשבוע.
איך קוראים את זה: המחיר למ״ר הוא הכלי הטוב ביותר להשוואה בין רבעים, כי הוא מנטרל את גודל הדירה. מספר העסקאות אומר כמה אמין הממוצע: ברובע עם מאות עסקאות בשנה הממוצע יציב, וברובע עם כמה עשרות הוא רגיש לעסקה חריגה אחת. התשואה היא ברוטו, שכר דירה שנתי חלקי מחיר, לפני מס רכישה, הוצאות ומס על שכר דירה. את המספר נטו אפשר לחשב במחשבון התשואה.
כמה הדירה שלכם שווה היום? הערכה לפי עסקאות אמיתיות באזור, בדקה.
להערכת שווי ←כמה הון עצמי צריך לדירה באשדוד
הפער בין הרבעים משנה את גובה ההון העצמי יותר מכל דבר אחר. הנה שתי דוגמאות לדירת 4 חדרים, לפי המחירים הממוצעים בטבלה שלמעלה, עם מימון של 75% לדירה יחידה. אלה דוגמאות להמחשה, לא הצעה.
| רובע | מחיר דירת 4 חדרים | משכנתא (75%) | הון עצמי |
|---|---|---|---|
| הקריה מע"ר | 3,300,000 ₪ | 2,475,000 ₪ | 825,000 ₪ |
| רובע י | 1,690,000 ₪ | 1,267,500 ₪ | 422,500 ₪ |
לשני המספרים צריך להוסיף את עלויות הרכישה: שכר טרחת עורך דין, תיווך אם יש, שמאות, ומס רכישה. בדירה יחידה יש פטור ממס רכישה עד כ-1.98 מיליון ₪, כך שברובע הזול בטבלה לא ישולם מס, וברובע היקר כן. כלל אצבע: 3% עד 5% נוספים מעל ההון העצמי. בבדיקת העסקה אפשר להזין כתובת ומחיר ולקבל את התמונה המלאה.
מה שונה באשדוד: התחדשות עירונית בהיקף חריג
אשדוד היא אחת הערים עם היקף ההתחדשות העירונית הגדול בישראל, וזה נוגע כמעט לכל מי שקונה או מוכר כאן. אם הבניין שאתם קונים בו נמצא בהליך פינוי בינוי, או אפילו רק בשלב תכנוני מוקדם, זה משפיע ישירות על השומה שהבנק יקבל ועל שיעור המימון בפועל. כתבתי על זה מדריך נפרד עם סטטוס המתחמים והתכנית הכלל-עירונית: התחדשות עירונית באשדוד.
שלוש נקודות שחוזרות אצלי בפגישות באשדוד:
- קונים בבניין שנכנס לפרויקט: הבנק מממן לפי הנמוך מבין השומה למחיר בחוזה, והשומה מתייחסת לדירה הקיימת ולא לדירה שתקבלו. ההפרש נופל על ההון העצמי. הסבר מלא במדריך הקנייה בבניין בפינוי בינוי.
- יש לכם משכנתא על דירה שנכנסת לפרויקט: ההלוואה לא נעלמת, ממשיכים לשלם, והשעבוד מוחלף בערבות. פירוט בעמוד המימון בהתחדשות עירונית.
- מוכרים באשדוד וקונים כאן או בסביבה: זה המצב הנפוץ ביותר שאני מלווה, והוא לרוב שאלה של תזמון ולא של ריבית. ראו משכנתא למשפרי דיור.
איך אני עובד באשדוד
פגישות פיזיות באשדוד בתיאום מראש, וכל שאר התהליך רץ מרחוק: וואטסאפ, טלפון ומסמכים דיגיטליים. אני עובד מול כל הבנקים, כולל הסניפים בעיר, ומנהל ביניהם מכרז ריביות על התיק שלכם. את אותו ליווי אני נותן גם בערים הסמוכות, אשקלון, יבנה, גן יבנה, גדרה וקריית מלאכי, ובכל הארץ מרחוק.
הצעד הראשון הוא תמיד בדיקת יכולת: כמה הבנק ייתן לכם, מה ההחזר החודשי שמתאים להכנסה, ומה טווח המחירים שאתם באמת יכולים לחפש בו. השיחה הזאת ללא עלות, ואחריה תדעו אם ואיך להתקדם.
שאלות נפוצות על משכנתא באשדוד
כמה עולה דירת 4 חדרים באשדוד?
לפי העסקאות שדווחו לרשות המסים, הממוצע העירוני לדירת 4 חדרים עומד על כ-2,169,000 ₪, אבל הפער בין הרבעים גדול: מכ-1,690,000 ₪ ברובע הזול ביותר ועד כ-3,300,000 ₪ ברובע היקר. המחיר הממוצע למ״ר בעיר הוא כ-23,299 ₪. הנתונים מתעדכנים שבועית מאתר הנדל״ן הממשלתי.
איזה רובע באשדוד הכי משתלם לרכישה?
אין תשובה אחת, כי זה תלוי במה שאתם מחפשים. להשקעה, הרבעים עם התשואה הגבוהה יותר הם לרוב אלה עם המחיר למ״ר הנמוך. למגורים, השאלה היא איזה רובע עומד לפני התחדשות עירונית, כי זה משפיע גם על המחיר העתידי וגם על המימון שתקבלו היום. הטבלה למעלה נותנת את נקודת הפתיחה, והשוואה מדויקת לדירה ספציפית אפשר לעשות במחשבון שווי הדירה.
אתה עובד רק עם תושבי אשדוד?
לא. הבסיס שלי באשדוד ופה נפגשים פנים מול פנים, אבל את הליווי עצמו אני נותן בכל הארץ. רוב התהליך ממילא רץ בוואטסאפ, בטלפון ובמסמכים דיגיטליים, ולכן המרחק לא משנה לאיכות התיק.
הבניין שאני קונה בו נמצא בפינוי בינוי. זה בעיה למשכנתא?
לא בהכרח בעיה, אבל זה משנה את החישוב. הבנק מממן לפי הנמוך מבין שומת השמאי למחיר בחוזה, והשמאי מעריך את הדירה הקיימת, לא את זו שתקבלו אחרי הפרויקט. בפועל זה אומר הון עצמי גבוה יותר. חלק מהבנקים גם מסתייגים משלבים מסוימים בפרויקט. כדאי לבדוק את זה לפני החתימה ולא אחריה.
מה כדאי לעשות ראשון, למצוא דירה או לפנות ליועץ?
לפנות ליועץ. בדיקת יכולת ואישור עקרוני לפני החיפוש נותנים לכם תקרת תקציב ודאית, מחזקים אתכם מול מוכרים ומתווכים, וחוסכים את המצב הגרוע ביותר: לחתום על חוזה ואז לגלות שהמימון לא מספיק.
מקורות הנתונים
מחירי העסקאות, שכר הדירה ומספרי העסקאות בטבלה מבוססים על נתוני אתר הנדל״ן הממשלתי (data.nadlan.gov.il) של רשות המסים, ומתעדכנים באתר אחת לשבוע. תקרות המימון לפי הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל. מדרגות מס הרכישה לפי רשות המסים.
נתחיל בבדיקת יכולת חינם?
5 דקות שיחה, ותדעו בדיוק איפה אתם עומדים. אחזור אליכם תוך יום עסקים. שכר הטרחה נקבע מראש ומשולם רק אם מתקדמים.
דברו איתי בוואטסאפ 054-2857768* המידע בעמוד מובא לידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי אישי, ואינו תחליף לבדיקה פרטנית. הנחיות בנק ישראל, מדרגות המס והתנאים בבנקים משתנים מעת לעת.